2020-03-13 9:15:15
自2019下半年開始，香港與內(nèi)地營商環(huán)境面對多種不確定因素充滿嚴(yán)峻考驗(yàn)，要熬過現(xiàn)在的艱難時(shí)期，并要脫穎而出，需要的必然是耀目的投資亮點(diǎn)及強(qiáng)大的現(xiàn)金流支持，以及投資者最關(guān)心的股息水平。
筆者留意于2月底新世界發(fā)展(0017.HK)公布的2019/20年度中期業(yè)績顯示，于香港及內(nèi)地投資亮點(diǎn)多元化，可售資源充裕，現(xiàn)金流源源不絕，股息更采取可持續(xù)及漸進(jìn)式的政策。
賣樓收入強(qiáng)勁毛利大提升
公司一直在中港兩地維持豐富及穩(wěn)定的銷售資源，賣樓表現(xiàn)屢創(chuàng)新高。在香港快將推出的沙田大圍站住宅項(xiàng)目，共提供約3,000個(gè)住宅單位，第一期的預(yù)售許可申請已于2020年2月提交。項(xiàng)目是近年區(qū)內(nèi)唯一大型新盤，盡享沙中線等完善鐵路網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，市場高度關(guān)注，分析估計(jì)單是這個(gè)項(xiàng)目的總貢獻(xiàn)將超過400億港元，所以新世界未來2-3年，香港賣樓金額每年做到150億港元的水平游刃有余。
公司在2020財(cái)年提升了內(nèi)地物業(yè)銷售目標(biāo)25%至人民幣200億元，上半年在大灣區(qū)項(xiàng)目的支持下，已完成目標(biāo)的58%，每平方米人民幣33,000元的住宅均價(jià)更優(yōu)于其他發(fā)展商。值得留意是，中港賣樓的毛利率在上半年分別達(dá)到60%和48%，反映公司項(xiàng)目質(zhì)素及品牌威力，并有足夠資源保持內(nèi)地銷售在人民幣200億元以上。
快人一步完善布局大灣區(qū)
新世界一直積極在大灣區(qū)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，是香港發(fā)展商中眼光最獨(dú)到及布局最完善的。過去三年多，公司以不同形式，以多元化途徑及合理的成本，在大灣區(qū)成功奪得多個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展權(quán)，新增總面積接近150萬平方米，反映新世界在區(qū)內(nèi)的良好網(wǎng)絡(luò)及執(zhí)行力。
于2019年12月31日，公司在內(nèi)地持有的土地儲(chǔ)備總樓面面積約670萬平方米。其中核心物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目主要分布于廣州、佛山、深圳、武漢、寧波、杭州、北京及沈陽等高增長城市，土地儲(chǔ)備總樓面面積達(dá)到約590萬平方米，50%位于大灣區(qū)。
近期重點(diǎn)集中在與招商蛇口合作開發(fā)的太子灣項(xiàng)目。其中已經(jīng)開售的太子灣·灣璽BAYHOUSE是豪華精裝公寓，此外亦將會(huì)落成K11購物藝術(shù)館及以親子為定位的地標(biāo)性商場D·PARK，刷新市場對深圳的文化印象。太子灣·灣璽BAYHOUSE及寫字樓可銷售面積約11萬平方米，周邊的同類型公寓產(chǎn)品每平方米平均銷售單價(jià)超過人民幣10萬元，貢獻(xiàn)將帶動(dòng)今年的銷售表現(xiàn)。
新世界是參與舊城改造的唯一港商
新世界獨(dú)有生態(tài)圈的品牌優(yōu)勢，成為公司能在內(nèi)地、特別是大灣區(qū)內(nèi)活躍于舊城改造的唯一香港發(fā)展商。近年，新世界在廣州及深圳核心地區(qū)取得豐碩的成果，相關(guān)的土地資源將陸續(xù)納入用作發(fā)展的土地儲(chǔ)備中，加強(qiáng)銷售資源的延續(xù)性及盈利表現(xiàn)的增長。市場預(yù)期，新世界在舊改方面的好消息將陸續(xù)有來，在相對合理的地價(jià)成本及新世界品牌對銷售均價(jià)的信心保證，一眾大灣區(qū)舊改項(xiàng)目將持續(xù)為公司帶來爆發(fā)性的亮點(diǎn)。
截至2019年12月31日，公司已成功成為深圳南山區(qū)西麗項(xiàng)目、廣州荔灣區(qū)山村項(xiàng)目、廣州海珠區(qū)南箕村項(xiàng)目及廣州增城區(qū)塔崗村項(xiàng)目等多個(gè)舊村改造項(xiàng)目唯一的意向合作企業(yè)，上述項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2022年開始陸續(xù)納入公司的土地儲(chǔ)備中，體現(xiàn)了公司以獲得較公開招標(biāo)位置更優(yōu)越及成本更合理的土地策略，大大增加長遠(yuǎn)發(fā)展的資源。此外，位于深圳羅湖區(qū)文錦渡口岸經(jīng)濟(jì)帶的合作改造項(xiàng)目亦正積極進(jìn)行中。
積極財(cái)務(wù)管理已完成今年再融資
除了銷售方面的亮點(diǎn)，新世界積極管理財(cái)務(wù)而其表現(xiàn)十分穩(wěn)健。截至2019年12月31日，新世界現(xiàn)金及銀行存款連同可動(dòng)用的銀行貸款超過940億港元，手頭資金充裕。再者，附屬上市公司新創(chuàng)建(0659.HK) 同樣采取可持續(xù)及漸進(jìn)式派息政策，為新世界帶來穩(wěn)健的派息收入。此外，新世界已超前完成2020財(cái)年到期的借貸再融資，2020年6月將會(huì)完成下一個(gè)財(cái)年到期的貸款再融資。融資成本穩(wěn)定，維持在3.7%的低水平。
可持續(xù)及漸進(jìn)式的派息政策共享成果
新世界管理層十分重視股東利益，自2014財(cái)年起，派息保持平穩(wěn)增長勢頭，豐富的可售資源帶來可靠的貢獻(xiàn)、經(jīng)常性租金收入增長、項(xiàng)目組合擴(kuò)張及積極出售非核心資產(chǎn)。目前，新世界發(fā)展及新創(chuàng)建同樣采取可持續(xù)及漸進(jìn)式派息政策，在多元化的核心動(dòng)力引領(lǐng)下，可為公司未來的股息帶來強(qiáng)勁增長動(dòng)力，這簡單直接的策略，自然深受投資者的追捧。
綜合來說，新世界發(fā)展透過強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，在中港兩地為消費(fèi)者提供多元化的優(yōu)質(zhì)居住選擇，特別是在大灣區(qū)，通過城市綜合體、舊城改造，公司獲得成本合理的長遠(yuǎn)發(fā)展資源，當(dāng)然，公司在香港仍擁有豐富的農(nóng)地儲(chǔ)備，待時(shí)機(jī)成熟，將進(jìn)一步提升可售資源的貢獻(xiàn)。今年經(jīng)營環(huán)境絕不容易，持盈保泰是發(fā)展基調(diào)，相信新世界的一系列亮點(diǎn)正蓄勢待發(fā)，清晰的發(fā)展藍(lán)圖、可觀的現(xiàn)金流及積極的財(cái)務(wù)管理，加上可持續(xù)及漸進(jìn)式派息政策，與股東分享更多成果，指日可待。
聶振邦(聶Sir)
證監(jiān)會(huì)持牌人
筆者確認(rèn)本人及其有聯(lián)系者均沒有出現(xiàn)以下兩種情況，其一是在執(zhí)筆前三十天內(nèi)曾交易上述分析股票;其二在文章發(fā)出后三個(gè)營業(yè)日內(nèi)交易上述的股票。此外，筆者現(xiàn)時(shí)也并未持有上述股份。
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來源：金融投資報(bào)
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編輯：楊文博