2020-03-21 3:04:00
近年來,隨著我國房地產行業(yè)政策的不斷完善,房地產行業(yè)的“黃金時期”也在逐漸成為了過去,行業(yè)進入了平穩(wěn)發(fā)展的新時期。經濟學家表示:從中央對房地產的政策來看,“房住不炒”的主基調依舊很明確,短期政策就算不再加碼,也不太可能全面放松。而與之息息相關的物業(yè)行業(yè),卻憑借良好的背景,在“大行業(yè),小龍頭”競爭格局下,進一步受到社會各方的重視,而金融街物業(yè)公司,也成為了社會關注的焦點。
Wind數據顯示,中海物業(yè)2015年上市至今,股價累計上漲406.13%,其中2019年全年上周 116.26%;綠城服務上市3年來股價累漲332.91%;永升生活服務、佳兆業(yè)美好、雅生活服 務在2019年分別上漲198.99%、187.25%、161.05%;就算是2019年12月剛上市的保利物業(yè),上市22個交易日,股價累計漲幅已經達到27.34%——物業(yè)股受歡迎程度可見一斑。
而根據港交所最新披露信息,金融街集團旗下金融街物業(yè)已經遞交招股書準備赴港上市。
立足當前,國內房地產政策環(huán)境雖然仍未見寬松,但物業(yè)管理卻始終是“美好生活”中不可或缺的重要環(huán)節(jié),而基于美好生活而衍生出的更多創(chuàng)新性需求,也為物業(yè)管理行業(yè)提供了更多服務場景。因此,對于即將登陸港股市場的金融街物業(yè)來說,有哪些潛在的投資機會值得被挖掘呢?
物業(yè)管理行業(yè)駛入發(fā)展藍海,2030年收入規(guī)模預計超2萬億
自從2014年,彩生活作為全國第一家物業(yè)服務上市公司登陸香港聯(lián)交所以來,中海物業(yè)、綠城服務、保利物業(yè)等多家龍頭物業(yè)公司紛紛赴港上市,香港市場也成為國內大型物業(yè)股的聚集地。相較于散戶居多的A股市場,港股市場往往以機構資金為主,投資理念成熟,溢價率普遍較A股市場略低一籌。但不少物業(yè)股在香港市場卻備受追捧,甚至享受估值溢價,其中的邏輯還要從行業(yè)當中尋找答案。
根據中指院的資料,國內物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅猛,其中物業(yè)服務百強企業(yè)在管物業(yè)的建筑面積自2013年持續(xù)上升。截至2018年,物業(yè)服務百強企業(yè)在管物業(yè)的平均總建筑面積增加至約37.2百萬平方米,自2013年起的年復合增長率為19.7%。另據東興證券的數據,截至2018年底,全國物管面積達211億平方米;預計到2030 年,管理面積將達到326億平方米,收入規(guī)模超2萬億。
(資料來源:招股書)
在物業(yè)管理行業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿Ρ澈?其主要邏輯源于我國城鎮(zhèn)化率以及人均居住面積的提升。截至2018年末,中國的城鎮(zhèn)化率為59.6%,遠低于美國的82.3%、日本的91.6%、韓國的81.5%、英國的83.4%,隨著主要二三四線城市戶籍政策改革的推進和落戶門檻的降低,未來中國城鎮(zhèn)化率仍有巨大的提升空間。
另據華創(chuàng)證券預測,2018年中國存量住宅面積253億平方米,對應美國、日本存量住宅居住面積分別約為148億平方米、45億平方米,中國的物管行業(yè)發(fā)展空間更為廣闊。同時,中國人均居住面積僅有30平方米,低于日本的39平方米和美國的56平方米,人均居住面積提升空間充裕。
而且,隨著上游地產竣工拐點性回升,過去兩年積累的待竣工面積有望釋放,未來1-2年物管行業(yè)仍將持續(xù)快速增長。
數據顯示,物業(yè)服務TOP10企業(yè)和TOP30企業(yè)目前控制著市場11.4%和27.4%的份額。在市場集中度如此分散的物業(yè)行業(yè),即便蛋糕不斷做大,也不是人人有份。而隨著市場集中度的提升,受益的往往是那些在“內生”和“外延”兼具優(yōu)勢的企業(yè),金融街物業(yè)就算是其中之一。
金融街物業(yè)誕生于優(yōu)勢賽道
根據國家統(tǒng)計局數據,2000-2018年商業(yè)用商品房累計收銷售面積11.89億平方米,其中1.2億為2018年新增銷售面積。以百強物管企業(yè)2018年商業(yè)業(yè)態(tài)均價7.01元/平方米/月計算,中國商業(yè)物業(yè)市場空間高達千億,這對于專注商業(yè)物業(yè)管理的金融街物業(yè)來說,無疑是最大的利好。而且從物業(yè)各業(yè)態(tài)來看,商業(yè)業(yè)態(tài)單價較高,可以說金融街物業(yè)誕生在一個優(yōu)勢賽道。
而據招股書數據,金融街物業(yè)聚焦的金融類商務項目以金融機構、高端品牌的高端物業(yè)為主,公司的月均管理費費率處于平均水平之上。2017年、2018年以及截至2019年9月30日,金融街物業(yè)按包干制收取商業(yè)物業(yè)平均月度管理費率分別為10.8元/平方米、11.5元/平方米、12.3元/平方米;收取的辦公樓平均月度管理費率分別為每14.7元/平方米、13.2元/平方米、14.3元/平方米。對于金融街物業(yè)來說,最核心的優(yōu)勢就是在管商業(yè)物業(yè)的項目高品質,帶動每平米收入的高溢價。
(資料來源:招股書)
而且,仔細觀察可以發(fā)現,能夠成為龍頭的物業(yè)企業(yè),往往能夠承接所屬開發(fā)商的口碑和資源。
例如,在中指院中國物業(yè)百強企業(yè)綜合實力排名榜單中,萬科物業(yè)、綠城服務、碧桂園服務、保利物業(yè)位列榜單前五名,而這些企業(yè)均“背靠大樹”。碧桂園服務中,有超過80%的物管面積源于兄弟開發(fā)企業(yè),新城悅的比例則是71%,佳兆業(yè)物業(yè)更是高達84%。
而金融街物業(yè)的優(yōu)勢亦在于此,依托母公司強大的國企背景,金融街物業(yè)在獲取項目資源、布局多元化業(yè)態(tài)方面具備優(yōu)勢。根據金融街物業(yè)招股書,2017-2018年以及2019年前9個月,來自金融街聯(lián)屬集團開發(fā)的物業(yè)項目收入占比分別為86.9%、86.3%和83.9%;來自母公司及關聯(lián)方開發(fā)的物管面積占比分別為63.5%、62.3%和59.3%,比例同樣不小。
(資料來源:招股書)
對于金融街物業(yè)來說,母公司在前方拿地蓋房,自己則堅守后方有大作為,這種模式無疑會把資源最大化的合理利用。而且通過與母公司深度綁定,金融街物業(yè)的收入也將得到保障。
數據顯示,金融街物業(yè)2017年-2018年以及2019年前9個月的收入分別為7.57億元、8.75億元和6.91億元,同期利潤分別為0.83億元、0.92億元和0.87億元——“背靠大樹”的金融街物業(yè)收入和利潤增長速度十分迅速。
(資料來源:招股書)
值得注意的是,金融街物業(yè)在招股書中還表示將通過確保獨立第三方聘用來拓展業(yè)務。而在2017年以來,來自獨立第三方收入占比的逐漸增大也在說明金融街物業(yè)的努力起到了成效,在依托母公司資源做大做強后,金融街物業(yè)通過拓寬收入來源將使公司的收入結構更加均衡。
現金儲備充足,借力并購做大做強
2019中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告顯示,港股上市企業(yè)募集的資金用途主要分為:收并購(50%-60%)、發(fā)展增值服務(10%-20%)、智能化及平臺化建設(約10%)。
例如,雅生活募集資金凈額31.99億元,已使用7.62億元,55.37%用于戰(zhàn)略投資及收購。2018年以來,雅生活斥資2億元并購南京紫竹物業(yè)51%股權、1.48億元并購蘭州城美物業(yè)51%股權、1.34億元并購青島華仁物業(yè)89.66%股權,1.14億元并購哈爾濱景陽60%股權。此外,2019年6月,永升生活服務收購青島雅園55%股份,擴展商業(yè)物業(yè);2019年7月,碧桂園服務以3.75億元收購港聯(lián)不動產服務擴大商業(yè)物業(yè)版圖——通過并購做大做強,也是物業(yè)龍頭擴大市場占有率和影響力的重要途徑。
而在招股書中,金融街物業(yè)也表示,募資所得款項凈額約60%將用于尋求戰(zhàn)略收購及投資機遇及新設分、子公司以擴大業(yè)務規(guī)模。
需要注意的是,受益于物業(yè)管理的輕資產運營模式和高收繳率、高續(xù)約率,物業(yè)管理企業(yè)相比地產開發(fā)公司而言,現金流更為穩(wěn)定。招股書顯示,截至2019年前9個月,金融街物業(yè)擁有現金及現金等價物5.33億元,較2017年4.22億元穩(wěn)中有升。對于金融街物業(yè)來說,充裕的貨幣儲備有助于通過并購等方式進一步擴大管理面積規(guī)模,為未來的業(yè)績增長提供動力來源;而管理面積的增長可進一步帶來收入和現金流的穩(wěn)定增長,形成良性循環(huán)。
來源：中訊財經網
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編輯：楊文博