2020-03-11 5:45:59
窩趣公寓運(yùn)營(yíng)研究院金融及投資顧問(wèn)服務(wù)是通過(guò)品牌影響力和核心運(yùn)營(yíng)能力，打通公寓行業(yè)投資的全鏈條合作資源，為客戶提供融、投、管、退的全套專業(yè)服務(wù)，提高投資收益和資源效率，為客戶實(shí)現(xiàn)更安全、更快的投資方案。在長(zhǎng)租公寓金融板塊，公募REITs的發(fā)展備受矚目，窩趣公寓運(yùn)營(yíng)研究院認(rèn)為公募REITs為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供機(jī)遇，2020年初，銀行間推進(jìn)股權(quán)型REITs的號(hào)角正式吹響了。
?2020年1月17日，北京金融資產(chǎn)交易所發(fā)布《關(guān)于發(fā)布北京金融資產(chǎn)交易所住房租賃企業(yè)股權(quán)交易服務(wù)配套制度的通知》及配套文件。北金所嚴(yán)格遵循企業(yè)持有物業(yè)“只租不售”原則，選取位于北京、上海、蘇州、無(wú)錫等四個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)作為首批服務(wù)對(duì)象，涵蓋集體建設(shè)用地、國(guó)有商業(yè)性住宅用地、商服用地及專門的租賃住房用地等可用于租賃住房的土地類型，涉及成熟運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目及待建、在建項(xiàng)目，具有典型性和代表性，在金融服務(wù)住房租賃領(lǐng)域做出有益探索。
1、REITs概述——房地產(chǎn)投資信托
REITs即房地產(chǎn)投資信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫（復(fù)數(shù)為REITs）。它是一種以發(fā)行收益憑證的方式，匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
REITs是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，滿足中小投資者參與大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)投資需求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資訴求。
?美國(guó)是世界上第一個(gè)建立REITs立法和成熟結(jié)構(gòu)的國(guó)家。雖然目前全世界約有30個(gè)國(guó)家具備REITs立法，但多數(shù)是參照美國(guó)模式。REITs在美國(guó)經(jīng)歷了50多年的發(fā)展歷程，其中前30年的發(fā)展非常緩慢，直到90年代末，才進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的現(xiàn)代REITs時(shí)代。如今，REITs已管理著17000多億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)。
2、REITs的立意——
公平投資、高透明度、穩(wěn)健分紅的集合投資工具
REITs的立意在于公平投資
? REITs起源于美國(guó)，旨在使普通公眾投資人在有意愿的前提下，有機(jī)會(huì)參與到本來(lái)富豪階層才能涉足的大宗不動(dòng) 產(chǎn)投資，享受城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利
? 澳大利亞等國(guó)家也以此為立意啟動(dòng)了 REITs市場(chǎng)
?公募REITs強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的投資紀(jì)律
? REITs分為公募REITs和私募REITs，其中公募REITs在 信息披露、投資紀(jì)律等方面要顯著高于私募REITs
? 公募REITs絕大部分資金必須投資在能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金 現(xiàn)金流的成熟物業(yè)，少量資金可以涉足未成熟物業(yè)
? 公募REITs每年需要將獲取的租金凈收益90%以上分配 給投資人
? 公募REITs要保持較低的財(cái)務(wù)杠桿，通常在50%以下
?41個(gè)國(guó)家和地區(qū)，2萬(wàn)億美元總市值
? 截至2018年中，已經(jīng)有41個(gè)國(guó)家和地區(qū)出臺(tái)了REITs相 關(guān)法規(guī)，除美國(guó)、澳大利亞、新西蘭、荷蘭等少數(shù)國(guó) 家外，多數(shù)國(guó)家是在1999年之后出臺(tái)REITs法規(guī)
? 全球REITs總市值約為2萬(wàn)億美金，美國(guó)是最大市場(chǎng)， 占比約55%，亞洲REITs約為2300億美元
? 目前已經(jīng)出臺(tái)REITs法規(guī)的國(guó)家地區(qū)中，以證券監(jiān)督管 理部門作為REITs主管部門的占多數(shù)
? 美國(guó)REITs的獨(dú)立性較強(qiáng)，香港等亞洲REITs通常與地產(chǎn)發(fā)展商股東關(guān)系密切
?3、REITs發(fā)行、盈利的前提——
穩(wěn)定的收益率、穩(wěn)步上升的租賃需求、青年租房意愿
長(zhǎng)租公寓REITs則常常借鑒美國(guó)第一家上市公寓REITs——EQR的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，從EQR的經(jīng)驗(yàn)中，穩(wěn)定的收益率、穩(wěn)步上升的租賃需求和青年租房意愿成為長(zhǎng)租公寓REITs發(fā)行、盈利的前提。
穩(wěn)定的收益率：來(lái)自穩(wěn)定的租金收入，這通常取決于市場(chǎng)供需及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)中有進(jìn)，全面深化改革，成果突出，這是長(zhǎng)租公寓收益率穩(wěn)定的前提條件。
?穩(wěn)步上升的租賃需求：來(lái)自于年輕人平均初婚年齡的升高和房?jī)r(jià)收入比的攀升。目前，我國(guó)平均初婚年齡呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢(shì)，核心城市房?jī)r(jià)收入比不斷提升也保障了租房市場(chǎng)的需求。
年輕人租房意愿：年輕人租房意愿增長(zhǎng)一方面來(lái)源于國(guó)內(nèi)“租售并舉”等政策支持，另一方面長(zhǎng)租公寓模式更符合年輕人生活方式的轉(zhuǎn)變的需求，公寓REITs的發(fā)展已有基礎(chǔ)。
?4、REITs長(zhǎng)期盈利的方向——運(yùn)營(yíng)能力與輕資產(chǎn)模式
從宏觀市場(chǎng)環(huán)境看，市場(chǎng)成熟度的提升將帶來(lái)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的穩(wěn)定化，亦帶來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。REITs如何實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的長(zhǎng)期盈利就非?？简?yàn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)能力了，與輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營(yíng)商合作，也是未來(lái)的主要方向之一。
提升運(yùn)營(yíng)能力：隨著品牌長(zhǎng)租公寓的崛起，競(jìng)爭(zhēng)加大，租客對(duì)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的要求越來(lái)越高，運(yùn)營(yíng)方一方面需要一系列增強(qiáng)客戶黏性的品牌培養(yǎng)計(jì)劃，另一方面需要通過(guò)產(chǎn)品、服務(wù)提升租金溢價(jià)。
?輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：直接將項(xiàng)目委托給專業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)，共享輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的品牌、運(yùn)營(yíng)體系、會(huì)員體系等，這將是未來(lái)的主要發(fā)展方向。隨著公寓企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，租客方的選擇越來(lái)越多，專業(yè)化的分工越來(lái)越受歡迎，優(yōu)質(zhì)的大中型項(xiàng)目找一個(gè)運(yùn)營(yíng)能力比較好的運(yùn)營(yíng)公司合作，經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)將進(jìn)一步分離，市場(chǎng)對(duì)托管的需求日益增加，REITs長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)盈利亦可通過(guò)資管分離強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。
5、輕資產(chǎn)模式的核心——持續(xù)、顯性化的價(jià)值輸出。
如何選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商合作，是要看輕資產(chǎn)模式能不能給合作伙伴帶來(lái)持續(xù)、顯性化的價(jià)值輸出。
持續(xù)：指給合作伙伴帶來(lái)連續(xù)的、不斷地、永久的價(jià)值提升。
顯性化：指給合作伙伴提供的價(jià)值是可以顯著的改善。包括硬性和軟性；硬性是看得見(jiàn)的出租率上升，收益的提升；軟性是指管理水平、衛(wèi)生水平、租客滿意度。
?價(jià)值輸出：這種合作給客戶帶來(lái)了真的價(jià)值，這里的客戶包括兩方：一方消費(fèi)者，所以需要從服務(wù)、管理、硬件上不斷的提出整改、完善意見(jiàn)，另一方是投資人，更省心、收益更高。
隨著國(guó)內(nèi)REITs制度的完善，REITs與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式相輔相成的發(fā)展，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，聚集資本收購(gòu)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，聚集專業(yè)人才管理項(xiàng)目，REITs規(guī)模將會(huì)快速增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商也獲得較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。
來(lái)源：環(huán)球都市網(wǎng)
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編輯：楊文博